Städtebauliches Entwicklungskonzept "Ehemaliges US-Depot Gießen"

Bestandsanalyse und Erschließungskonzeption

US-Depot Luftbildübersicht
US-Depot Luftbildübersicht

Für die freigegebene Siedlungsfläche von rund 80 ha und die noch in Nutzung befindliche 43 ha große Fläche des American Airforce Exchange Services-Distribution Centers (AAFES) im zentralen Bereich des US-Generaldepots in der Rödgener Straße wurde mit Hilfe einer Förderung durch EFRE-Mittel eine Bestandsanalyse und Erschließungskonzeption beauftragt. Auftragnehmer waren die HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (Wiesbaden)  in Kooperation mit dem Büro BS+ städtebau und architektur GbR (Frankfurt).

Ziel war es, gemeinsam mit dem Grundstückseigentümer (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) die städtebauliche Projektentwicklung vorzubereiten. Mögliche Nutzungskonzepte, die Marktanalyse und Einschätzungen zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit sollten in ihrer Wechselwirkung entwickelt werden, um die städtischen Ziele und öffentlichen Belange frühzeitig festlegen und das gemeinsam gestaltete „Immobilienprodukt“ realitätsnah am Markt anbieten zu können.  Die Stadtverordnetenversammlung hat dem Entwicklungskonzept im Februar 2012 zugestimmt.

Bebauung, technische Infrastruktur
Verkehr
Natur und Umwelt 
Planungsrecht 
Marktanalyse 
Vermarktungsmodell und Entwicklungskonzept 
Weitere Schritte

Bebauung, technische Infrastruktur
Auf dem Plangebiet befinden sich insgesamt ca. 150 Gebäude. Aufbauend auf eine Bauzustandsuntersuchung und Begutachtungen der Hessen Agentur wurden die Gebäude nach den Kategorien „erhaltenswert“, „optional erhaltenswert (konzeptabhängig)“ und  „Abbruchempfehlung“ eingestuft.
Die Ver- und Entsorgungsnetze müssen weitgehend neu aufgebaut werden.

 

US-Depot Gebäudebewertung
US-Depot Gebäudebewertung


Verkehr

Das Gelände ist ideal an das übergeordnete Fernstraßennetz über den Anschluss an den Gießener Ring und die Rödgener Straße sowie die Rudolf-Diesel-Straße angebunden. Zudem besteht eine gute Verbindung an das ÖPNV-Netz. Die innere Erschließung wird nur z. T. nachnutzbar sein, da sie als Panzerstraßen ausgebildet sind, nicht den gültigen Regelwerken entsprechen oder nicht kompatibel zum Entwicklungskonzept sind.

Das US-Depot liegt direkt an der Bahnstrecke Gießen – Alsfeld – Fulda (Vogelsbergbahn). Über die südliche Anschlussweiche an der Rödgener Straße ist die Fläche am Schienennetz angeschlossen und bietet hervorragende Möglichkeiten für die Ansiedlung von bahnaffinem Gewerbe. Eine rechtliche und tatsächliche Sicherung der vorhandenen Weiche ist bis einschließlich 2013 gegeben. Die umfangreich vorhandenen Gleistrassen im zentralen Gelände sind nicht mehr nutzungsfähig. 

US-Depot Verkehrserschließung
US-Depot Erschließung


Natur und Umwelt

Der nördliche Teil des ehemaligen US-Depots weist als offene, großflächige und artenreiche Glatthaferwiese eine herausragende Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz auf. Daher wird das als Vogelschutzgebiet mit einem an der nördlichen Zaungrenze angrenzenden FFH-Gebiet nicht bebaut. Im nordöstlichen Bereich des Plangebietes prüft der Bundesforst, ob Ökokontopotenziale möglich sind.

Nach einer Biotop- und Nutzungstypenkartierung wurden keine Biotop- und Nutzungstypen von besonderer Bedeutung vorgefunden. Im südlichen und zentralen Bereich existiert ein umfangreicher größtenteils erhaltenswerter Baumbestand, der weitgehend erhalten werden soll. Zum Vogelschutzgebiet hin wird ein Pufferbereich empfohlen. Eine Flora-Fauna-Kartierung des Siedlungsbereiches ist im Gange.

In einer historisch-genetischen Rekonstruktion werden für das gesamte US-Depot insgesamt nur acht kontaminationsverdächtige Flächen beschrieben, von denen aber nur vier kleinflächige im besiedelten Bereich liegen. Dennoch sind –wie auch bei der möglichen Kampfmittelbelastung- vor einer Nachnutzung die Flächen später konkret zu überprüfen. Eine Altlastenuntersuchung wurde beauftragt und steht kurz vor dem Abschluss.

US-Depot Biotopkartierung
US-Depot Biotopkartierung


Planungsrecht
Der Regionalplan Mittelhessen 2010 stellt im südlichen und östlichen Plangebiet Vorranggebiet Siedlung Bestand, im zentralen Teil Vorranggebiet Industrie und Gewerbe mit der Zielaussage Logistikzentrum dar. Der nördliche Teil wird als Vorranggebiet Regionaler Grünzug dargestellt.
 
Der Flächennutzungsplan mit der Ausweisung Sonderbaufläche Bund berücksichtigt noch nicht die Konversion und ist entsprechend den späteren überwiegend gewerblichen Planungen -wie auch der Regionalplan- anzupassen.

 

US-Depot Flächennutzungsplanausschnitt
US-Depot Flächennutzungsplan


Marktanalyse
In einer Marktanalyse wurden die vorhandenen Marktberichte, aktuellen Internetangebote und diversen Untersuchungen ausgewertet und fünf Interviews mit lokalen Experten der Immobilienbranche geführt. In die Bearbeitung gingen auch eine »Potenzial- und Standortanalyse für die Nutzung des kombinierten Verkehrs (Schiene/Straße) im US-Depot« mit der mehrfachen Befragung größerer Betriebe im Kernraum Mittelhessens sowie parallel geführte Gespräche mit potenziellen Investoren ein. Die Gewerbefläche eignet sich besonders für Betriebe, die auf eine exzellente Verkehrsanbindung (BAB, Bahnanschluss) angewiesen sind. Dies können insbesondere Logistik-Betriebe aber auch Dienstleistungen oder produzierende Unternehmen sein. 
 
Vermarktungsmodell und Entwicklungskonzept
Mit einem Entwicklungs- und Vermarktungsmodell wurden Vorschläge für die Positionierung, das »Programm« und die Lagequalitäten der jeweiligen Teilflächen im Hinblick auf die Vermarktung – und damit korrespondierende Empfehlungen für das künftige Management des Entwicklungsprozesses getätigt.
 
Folgende Bereiche werden vorgeschlagen:
·         Ostteil: Großfläche mit Gleisanschluss für Terminal für den kombinierten Verkehr
          oder große produzierende Unternehmen,
·         Zentraler Bereich: Erweiterung für logistische Nutzungen oder produzierendes
          Gewerbe,
·         Südteil: „Parkquartier“ für Dienstleister,
·         Westteil und südlicher Zentralbereich: Gewerbeflächen für unterschiedliche 
          Nutzungsansprüche

 

US-Depot Vermarktungsmodell
US-Depot Vermarktungsmodell

Weitere Schritte
Die Umsetzung wird in Abschnitten erfolgen.
Ein Markterkundungsverfahren für den Beeich der bereits freigegebenen Fläche mit der Option auf den AAFES-Bereich wurde durchgeführt und 69 ha Siedlungsfläche an die Fa. Revikon veräußert.

Der Bebauungsplan-Vorentwurf für die gesamte Fläche wird durch notwendige Gutachten und vertiefende Untersuchungen vorbereitet. 

US-Depot Städtebauliches Entwicklungskonzept
US-Depot Städtebauliches Konzept

Militärkonversion in der Stadt Gießen