Alte Post - Aufnahme im August 2017

Die Alte Post ist in aller Munde und wird derzeit viel diskutiert - vor allem in Sozialen Medien. Häufige Fragen und die Antworten dazu aus Sicht der Universitätsstadt Gießen haben wir deshalb auf dieser Seite zusammengetragen.  Die Stadt Gießen begrüßt das öffentliche Interesse und das Engagement der Bürgerinnen und Bürger ausdrücklich, hat aber auch festgestellt, dass es Missverständnisse und Gerüchte gibt, die in einigen Punkten nicht den Fakten entsprechen.

Mit den folgenden FAQs möchten wir in erster Linie zur Aufklärung beitragen. 

 

1. Wem gehört die Alte Post?


2. Seit wann steht das Gebäude leer?


3. Warum hat die Stadt das Gebäude damals nicht gekauft?


4. Stimmt es denn nicht, dass die Stadt die Alte Post früher einmal für einen Euro angeboten bekommen hat?


5. Was hat denn die Stadt getan, um diesen Leerstand zu vermeiden?


6. Stimmt es, dass für die Umsetzung einer Nutzung Stellplätze fehlen?


7. Der Stadt wird unterstellt, dass sie zu viel verlangt und dass der Eigentümer gar nicht in der Lage ist, das Gebäude zu nutzen, ohne selbst Geld draufzulegen. Ist da was dran?


8. Ist das Gebäude baulich noch zu retten oder muss es -wie das Gebäude «Samen Hahn« im Reichensand- abgerissen werden?


9. Was ist, wenn der Eigentümer den Auflagen zur Sofortsicherung nicht nachkommt?


10. Wie umfangreich ist die Gesamtsanierung?


11. Kann der Eigentümer die Gesamtsanierung hinauszögern?


12. Was sind die nächsten Schritte der Stadt? Welche Handlungsoptionen hat sie?


13. Zu was ist der Eigentümer eigentlich verpflichtet?


14. Warum enteignet die Stadt nicht einfach? Wie läuft eine Enteignung ab?


15. Wie können sich Bürgerinnen und Bürger an der Diskussion beteiligen? Welchen Einfluss hat die Öffentlichkeit?


16. Ist es möglich, dass die Stadt durch eine dingliche Sicherung die Voraussetzung schafft, dass die Eigentümer der Alten Post die Kosten der Sanierungs-und Sicherungsarbeiten tragen? Oder stellt die Stadt anderweitig sicher, dass die Kosten aus den Ersatzvornahmen auch tatsächlich durch die Eigentümer übernommen werden?

 

1. Wem gehört die Alte Post?

Das Gebäude wurde von der damaligen Post AG, die es bis 1993 nutzte, im Jahre 1998 an einen Gießener Kaufmann verkauft.

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2. Seit wann steht das Gebäude leer?

Seit 1993. Seit dem hat der Eigentümer es nur sehr selten und nur zu einzelnen Veranstaltungen vermietet. Seit 2000 wird die Alte Post überhaupt nicht mehr genutzt.

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3. Warum hat die Stadt das Gebäude damals nicht gekauft?

Als es zum Verkauf stand, gab es keinen Anlass, selbst zu kaufen. Die Stadt hat leider nicht genügend Geld, um alle schönen, erhaltenswerten Gebäude selbst zu kaufen und zu nutzen. Das tun in der Regel Privatleute und stimmen auch Nutzungskonzepte mit der Stadt ab. Das ist erfolgreich z.B. bei der ehemaligen Werkzeugmaschinenfabrik Heyligenstaedt, dem alten Schlachthof Gießen und dem alten Flughafen-Gebäude im ehemaligen US-Depot gelungen. Diese Gebäude sind gerettet und werden zukünftig sinnvoll weitergenutzt. Eine Stadt wie Gießen muss auf das Engagement von Privatpersonen setzen, gerade wenn es um den Erhalt unserer wertvollen alten Bausubstanz geht. Und in fast allen Fällen gelingt dies ja auch – wenn Investoren und private Bauherren Absprachen und rechtliche Vorgaben einhalten und umsetzen.

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4. Stimmt es denn nicht, dass die Stadt die Alte Post früher einmal für einen Euro angeboten bekommen hat?

Nein, das stimmt definitiv nicht! Es gab auch kein Vorkaufsrecht für die Stadt.

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5. Was hat denn die Stadt getan, um diesen Leerstand zu vermeiden?

Erst einmal muss man davon ausgehen, dass kein Eigentümer an einem Leerstand und Verfall seines Eigentums interessiert ist. Davon ging die Stadt in dem seit 2003 befindliche Planungsprozess für die Alte Post zunächst natürlich auch aus. Es gab auch viele interessierte Projektentwickler, die nun schon über Jahrzehnte versuchten das Grundstück zu kaufen. Die Stadt hat auch einige Interessierte an den Eigentümer direkt verwiesen. Die Projektentwicklung scheiterte aber immer wieder an den extrem überhöhten Kaufpreisvorstellungen des Eigentümers und später an der Entscheidung, das Gebäude selbst zu entwickeln.

Für das Grundstück gibt es einen Bebauungsplan, in dem geregelt ist, was man bauen darf. Dieser ist für jedermann verbindlich und bietet eine verlässliche Grundlage, Kaufpreise zu ermitteln. Es ist üblich, dass sich die Stadt als Planungsbehörde mit einem Eigentümer/Investor zusammensetzt, um abzustimmen, was aufgrund des bestehenden Baurechts möglich und was städtebaulich auch sinnvoll ist. Der Eigentümer hatte Vorstellungen, die über die Ausnutzungsgrenzen des Bebauungsplanes hinausgingen. Zuletzt wurde 2012 erneut ein Konzept (diesmal Appartements für Studierende) einvernehmlich abgestimmt. Leider wurde es wieder nicht umgesetzt. Die Begründung des Eigentümers lautete, dass es nicht rentabel sei. Es wurde sogar ein zusätzlicher Bau auf dem Grundstück bzw. Zusagen zu höheren Ausnutzungsmöglichkeiten als der Bebauungsplan hergibt, seitens der Stadt in Aussicht gestellt. Im Gegenzug sollte der Eigentümer einen Städtebaulichen Vertrag unterschreiben, in dem er sich verpflichtet, auch wirklich die Projektentwicklung zu konkretisieren und in einer ausreichend bemessenen Frist zum Abschluss zu bringen. Leider reagierte der Eigentümer dann über lange Zeit gar nicht mehr und lehnte später ab.

Zudem hat die Stadt ein Rentabilitätsgutachten von einem unabhängigen Gutachter-Gremium erstellen lassen, was beweist, dass das Nutzungskonzept des Eigentümers aus dem Jahr 2012 auch nach Abzug der Modernisierungskosten noch deutlich rentabel und umsetzbar ist.

Anfang 2016 wurde dem Eigentümer ein Kaufangebot in Höhe von 1,2 Mio Euro gemacht. Leider hat der Eigentümer erneut abgelehnt. Die Stadt hatte genügend andere interessierte Investoren an der Hand, die der Stadt das Gebäude direkt wieder abgekauft und nach den bestehenden Vorgaben gebaut hätten. Hätte das geklappt, wäre die Situation heute eine andere.

Nach vielen Gesprächs- und Abstimmungsrunden, dem Zuführen von Projektentwicklern und Investoren hin zum Eigentümer, dem Angebot eines Städtebaulichen Vertrags mit zusätzlichen baulichen Ausnutzungsmöglichkeiten und einem unterbreiteten auskömmlichen Kaufpreisangebot hat die Stadt alle Versuche unternommen, dass die Alte Post wieder einer Nutzung zugeführt wird. Diese Bemühungen dauern an. Parallel wird der Eigentümer angehalten, seiner denkmalschutzrechtlichen Pflicht zur Erhaltung und Sanierung des Gebäudes nachzukommen.

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6. Stimmt es, dass für die Umsetzung einer Nutzung Stellplätze fehlen?

In einem Bebauungsplanverfahren für das Parkhaus 2010 hinter der Alten Post wurde durch die Stadt mit dem Parkhaus-Investor vertraglich geregelt, dass 80 Stellplätze für die Nutzungen in der Alten Post gesichert werden müssen. Sie stehen immer noch für eine Baulasteintragung als Nachweis zur Verfügung. Dies stellt also – anders als behauptet - keine Erschwernis zur Entwicklung der Alten Post dar.

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7. Der Stadt wird unterstellt, dass sie zu viel verlangt und dass der Eigentümer gar nicht in der Lage ist, das Gebäude zu nutzen, ohne selbst Geld draufzulegen. Ist da was dran?

Zunächst muss man sagen, dass der Käufer eines denkmalgeschützten Gebäudes wissen sollte, was er kauft und welche Verpflichtung er eingeht. Welche Auflagen bei einem solchen Gebäude bestehen und welches Baurecht dort gilt, wo das Gebäude steht, weiß man, wenn man kauft. Der Bebauungsplan existierte schon 1989, also vor dem Kauf. Es ist von da aus erstmal nicht Aufgabe der Stadt, nachzuweisen, dass ein Eigentümer sein Eigentum auch wirtschaftlich nutzen und betreiben kann. Davon muss man ausgehen. Da aber immer behauptet wurde, dass die städtischen Vorstellungen der Nutzung einfach finanziell nicht zu realisieren seien, hat die Stadt – wie bereits erwähnt - sogar ein Rentabilitätsgutachten in Auftrag gegeben. 2014 hat der selbstständige und unabhängige Gutachterausschuss für Immobilenwerte die Nutzungsmöglichkeiten und deren Rentabilität aufbauend auf der Wohnungsbau-Planung von 2012 bewertet. Ergebnis: Mit dem ergänzend abgestimmten neuen Gebäude rechnet sich die Wohnungsnutzung auf jeden Fall. Dennoch ist nichts passiert.

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8. Ist das Gebäude baulich noch zu retten oder muss es -wie das Gebäude "Samen Hahn" im Reichensand- abgerissen werden?

Das Gebäude kann vor dem Verfall gerettet werden. Es ist nicht baufällig und nicht in einem solchen schlechten Zustand wie zuletzt das Samen-Hahn-Gebäude. Damit es mit der Alten Post erst gar nicht so weit kommt, muss der Eigentümer investieren. Um ihn dazu zu bringen, hat die Stadt zwei Gutachten in Auftrag gegeben, um den Handlungsbedarf aufzuzeigen und auch Handlungsdruck zu erzeugen. Denn: Der Zahn der Zeit nagt am Gebäude und macht es natürlich täglich schlechter. Und die Stadt will – das ist eine Lehre aus Samen Hahn – sich nicht weiter hinhalten lassen und frühzeitig die Reißleine ziehen.

Folgendes muss der Eigentümer nach den Gutachten tun:

  1.  Er muss Sofortmaßnahmen ergreifen, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Das heißt: An der Fassade müssen Stahlnetze angebracht werden, damit herunterstürzende Teile nicht Fußgänger verletzen. Darüber streiten sich jetzt Stadt und Eigentümer. Der Eigentümer behauptet (auch mit Gutachten belegt), dass diese Gefahr gar nicht besteht und das Gebäude verkehrssicher ist. Zum weiteren Verfahren: siehe nächste Frage.
  2. Er muss bauliche Unterhaltungsmaßnahmen tätigen, um das Gebäude zu erhalten. (Zum Umfang siehe übernächste Frage). Dazu ist er nach Denkmalschutzgesetz verpflichtet. Dazu kann er gezwungen werden. Bis Ende Oktober 2017 hat er die Gelegenheit, zu dem Gutachten Stellung zu nehmen. Bislang hat er dies nicht getan.
    Achtung! Zum Verständnis: Die Stadt kann ihn zwingen, das Gebäude zu erhalten. Sie kann ihn nicht zwingen, es auch zu nutzen! Das kann und darf er als Eigentümer alleine entscheiden.

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9. Was ist, wenn der Eigentümer den Auflagen zur Sofortsicherung nicht nachkommt?

Die Stadt wird notfalls im Zuge einer Ersatzvornahme selbst tätig werden, die Sicherungsnetze anbringen und das dafür eingesetzte Geld vom Eigentümer zurückfordern. Dem kann der Eigentümer nur entgehen, wenn er a) innerhalb gesetzter Fristen selbst tätig wird oder b) vor Gericht zieht.

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10. Wie umfangreich ist die Gesamtsanierung?

Aus dem denkmalschutzrechtlichen Gutachten gehen folgende allgemeinen Sanierungsarbeiten zum Erhalt des Denkmals hervor:

  • Erneuerung nahezu der gesamten Dacheindeckung,
  • vollständiger Austausch der vorhandenen Dachrinnen,
  • Erneuerung der Dachanschlüsse und Dachkehlen,
  • Erneuerung des Schneefanggitters,
  • Austausch aller Dachluken und Dachfenster einschließlich Erneuerung der Dachanschlüsse,
  • an den Staffelgiebeln fachgerechte Instandsetzung des Mauerwerks durch das Ausfüllen der Mauerwerksfugen mit Mörtel,
  • an den Staffelgiebeln die Instandsetzung der geschädigten Mauerwerksteile,
  • an den Staffelgiebeln die fachgerechte Restaurierung der Bekrönungen,
  • die flächige fachgerechte Instandsetzung des Fassadenmauerwerks und des Mauerwerks der Fensterbögen, wobei gebrochene Steine durch Einsetzen von Vierungen instand zu setzen oder auszubauen und durch neue Sandsteine zu ersetzen sind und alle Fugen mit Mörtel gefüllt werden müssen,
  • Austausch der Fenster gegen denkmalgerechte Holzfenster, wobei instandsetzungsfähige historische Fenster zu erhalten und fachgerecht zu restaurieren sind,
  • im Sockelbereich und an den Kellerfenstern der großflächige Austausch von Steinen bzw. der Einbau von Vierungen,
  • Austausch der Dachrinne an dem Vordach,
  • die Instandsetzung der Dachkonstruktion des Flachdachs und die Erneuerung der gesamten Flachdachabdichtung,
  • Instandsetzung der Dachkonstruktion im Bereich des Brandschadens an der Südostecke des Gebäudes,
  • Sanierung der Feuchteschäden an der Dachkonstruktion.

Die Maßnahmen sind unabdingbar, um die Alte Post als bedeutendes Kulturdenkmal für die Stadt und ihre Bürgerschaft zu erhalten.

Die Stadt kam letztlich auf Grundlage dieses Gutachtens zu dem Schluss, dass ein Mindestaufwand in Höhe von rund 1,9 Mio Euro für die Sanierung von Dach und Fassade zu tätigen ist, um die Alte Post im Bestand zu sichern. Um das Baudenkmal wieder in Gebrauch zu nehmen, sind insgesamt 4,9 Mio Euro Instandsetzungskosten kalkuliert.

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11. Kann der Eigentümer die Gesamtsanierung hinauszögern?

Der Eigentümer kann gegen die Sanierungsanordnung Widerspruch einlegen und klagen. Die Klage hat grundsätzlich aufschiebende Wirkung.

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12. Was sind die nächsten Schritte der Stadt? Welche Handlungsoptionen hat sie?

Die Stadt wird auf die Umsetzung der Sofortsicherungsmaßnahmen und der Sanierungsmaßnahmen zur Erhaltung der Alten Post bestehen. Notfalls per Ersatzvornahme, wenn nötig vor Gericht.

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13. Zu was ist der Eigentümer eigentlich verpflichtet?

Er muss das Gebäude erhalten. Er muss es jedoch nicht nutzen. Er muss es auch nicht verkaufen.

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14. Warum enteignet die Stadt nicht einfach? Wie läuft eine Enteignung ab?

[Am 01.11.2017 angepasst von der Redaktion aufgrund einer Frage zu diesem Punkt]

In einem Rechtsstaat kann nicht „einfach“ enteignet werden. Zudem ist Enteignungsbehörde nicht die Stadt, sondern das Regierungspräsidium. Dort könnte die Stadt einen Enteignungsantrag stellen, wenn ein Enteignungsgrund vorläge. Für eine Enteignung an die Stadt liegt kein Grund vor, weil die Stadt nicht auf das Eigentum an dem Grundstück angewiesen ist. Möglich ist auch eine denkmalschutzrechtliche Enteignung, wenn sie erforderlich ist. Erforderlich ist sie nur, wenn die Erhaltung der Alten Post gegenüber dem Eigentümer nicht durchgesetzt werden kann. Die Erhaltung kann nur dann gegenüber dem Eigentümer nicht durchgesetzt werden, wenn sie wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Dazu kann der Eigentümer im Rahmen der Anhörung zur denkmalschutzrechtlichen Verfügung Stellung nehmen. Den Enteignungsantrag könnte außerdem in diesem Fall nicht die Stadt stellen. Er müsste vom Landesamt für Denkmalpflege beim Regierungspräsidium gestellt werden.

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15. Wie können sich Bürgerinnen und Bürger an der Diskussion beteiligen? Welchen Einfluss hat die Öffentlichkeit?

Direkt haben Bürgerinnen und Bürger auf den weiteren Gang der Dinge keinen Einfluss. Der Eigentümer entscheidet selbst, ob und wie er sein Gebäude nutzen will. Die Stadt tut das getan, zu was sie rechtlich in der Lage ist und wird – im Zweifel vor Gericht – um das streiten, was ihr wichtig ist: den Erhalt zu sichern, aber auch, daß die Alte Post sinnvoll genutzt wird.

Natürlich haben Bürgerinnen und Bürger aber alle Möglichkeiten, sich eine Meinung zu bilden und diese zum Ausdruck zu bringen. Das ist demokratisches Recht – und geübte Praxis. Welchen Einfluss dies auf die Entscheidungen des Eigentümers hat, kann die Stadt nicht beurteilen.

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[Am 14.11.2017 von der Redaktion aufgrund einer eingereichten Frage ergänzt]
16. Ist es möglich, dass die Stadt durch eine dingliche Sicherung die Voraussetzung schafft, dass die Eigentümer der Alten Post die Kosten der Sanierungs-und Sicherungsarbeiten tragen? Oder stellt die Stadt anderweitig sicher, dass die Kosten aus den Ersatzvornahmen auch tatsächlich durch die Eigentümer übernommen werden?

Die Stadt gibt den Eigentümern durch Verwaltungsakt die Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen auf. In diesem Rahmen droht sie als Vollstreckungsmaßnahme die Ersatzvornahme an und nennt deren vorläufig veranschlagten Kosten.

Führen die Eigentümer die Maßnahmen nicht fristgerecht aus, kann die Stadt die Ersatzvornahme durchführen. Dabei hat sie die Möglichkeit, vor der Durchführung der Maßnahme zunächst die vorläufig veranschlagten Kosten bei den Eigentümern geltend zu machen (§ 74 Abs. 3 Satz 2 HVwVG). Dieser Weg wurde bei der Sicherungsmaßnahmen nicht gewählt, weil diese Maßnahmen unabhängig von der Zahlungsbereitschaft der Eigentümer möglichst zügig ausgeführt werden müssen. Also werden die Kosten nach Durchführung der Ersatzvornahme gegen die Eigentümer durch Leistungsbescheid geltend gemacht. Sobald der Leistungsbescheid vollziehbar ist, kann die durch ihn geltend gemachte Geldforderung vollstreckt werden. Das kann auch durch Eintragung einer Zwangshypothek als dinglicher Sicherung für die Geldforderung geschehen (§ 58 Abs. 1 HVwVG i.V.m. § 867 Abs. 1 ZPO). Vor diesem Zeitpunkt ist bei diesen Abläufen eine dingliche Sicherung des Anspruchs der Stadt auf Erstattung der Ersatzvornahmekosten rechtlich nicht möglich.

Sobald die derzeit noch in Arbeit befindliche Sanierungsverfügung vollziehbar ist, können hier – soweit bei der Sanierung keine Eile geboten ist – zunächst die vorläufig veranschlagten Kosten geltend gemacht werden. Die Eigentümer können den betreffenden Leistungsbescheid anfechten. Die Klage hat aufschiebende Wirkung (so jedenfalls Kopp/Schenke, VwGO, § 80 Rz. 70). Erst wenn sie unanfechtbar abgewiesen ist, ist es möglich, die dem Leistungsbescheid zugrundeliegende Geldforderung zu vollstrecken und ggfs. eine Zwangshypothek zu erwirken, bevor mit der Vollstreckung der Sanierungsverfügung begonnen werden kann.

Das heißt, dass die vorherige Beitreibung oder dingliche Sicherung der vorläufig veranschlagten Kosten der Ersatzvornahme nur dann sinnvoll ist, wenn man sich mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen viel Zeit lassen kann und möchte.

Nach Abschluss von Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen wird die Stadt schon aus haushaltsrechtlichen Gründen in jedem Fall die verauslagten Ersatzvornahmekosten bei den Eigentümern durch Leistungsbescheid geltend machen.

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